公募REITs再現(xiàn)千億級火爆認購。

3月20日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT發(fā)布認購申請確認比例結(jié)果的公告，按公告計算，該基金在戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售中合計獲得了約1113.34億元的資金認購，其中網(wǎng)下發(fā)售的配售比例低至0.57%，刷新了2023年以來的公募REITs網(wǎng)下配售比例紀錄。

公募REITs頻頻“賣爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。Wind數(shù)據(jù)顯示，當前，全市場63只公募REITs中，9只均在上市首日30cm漲停，22只上市首日的漲幅超10%。

公募REITs再獲千億資金認購

3月20日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的募集由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售三個部分組成。

其中，戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為35000萬份，占本次基金份額發(fā)售總量的70%；網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額為10500萬份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的70%；公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為4500萬份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30%。

3月17日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT正式開啟發(fā)售，其原定募集期為3月17日至2月18日，但由于公眾投資者認購踴躍，僅用一個交易日的認購總量便實現(xiàn)滿額，因此在3月17日當天便提前結(jié)募。

最終的配售結(jié)果顯示，該基金的戰(zhàn)略投資者100%配售；網(wǎng)下投資者環(huán)節(jié)的有效認購份額總數(shù)183.48億份，對應配售比例為0.57%，刷新了2023年以來的公募REITs網(wǎng)下配售比例紀錄；公眾投資者有效認購基金份額數(shù)量為222.34億份，實際確認比例為0.20%，創(chuàng)保障房REITs公眾發(fā)售配售比例紀錄。

按照發(fā)售價格2.72元/份和上述配售比例計算，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT在戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售中分別獲得了9.52億元、499.07億元、604.75億元的認購，合計認購募集規(guī)模約1113.34億元，是其最終募集規(guī)模上限的81.86倍。

機構(gòu)投資者參與踴躍

公開資料顯示，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT是我國首單“商改保”REITs項目，該基金由上海地產(chǎn)集團全資子公司——上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司作為原始權(quán)益人，以其持有的虹橋璟智項目、江月路項目作為底層資產(chǎn)，上海地產(chǎn)集團控股的上海城方租賃住房運營管理有限公司（簡稱“城方公司”）作為運營管理機構(gòu)，匯添富基金作為基金管理人，東方證券作為財務顧問。

其中，虹橋璟智項目和江月路項目均為上海地產(chǎn)集團旗下優(yōu)質(zhì)租賃住房“標桿項目”，需求旺盛且運營良好。虹橋璟智項目位于上海市虹橋核心商務區(qū)，是上海市首批Rr4租賃用地項目，并于2021年榮獲“上海市優(yōu)秀保障性住房獎”。江月路項目是上海市閔行區(qū)首單“商改?！薄媪可剔k改造為租賃住房的項目，毗鄰國家級漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園區(qū)，緊鄰地鐵8號線，周邊產(chǎn)業(yè)聚集，配套完善。

基于優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，在此前的戰(zhàn)略配售階段，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT就頗受資金關注，參與戰(zhàn)略配售的機構(gòu)投資者中，不僅有太平洋壽險、太平洋財險、平安人壽等險資，還有東方證券、銀河證券等多家券商，以及華夏基金旗下資管計劃。

匯添富基金經(jīng)理潘德佳表示：匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的發(fā)行將對上海市存量用地盤活產(chǎn)生良好示范效應，同時為資本市場參與分享租賃住房市場發(fā)展紅利提供重要投資工具。該產(chǎn)品所處行業(yè)好、主體強、資產(chǎn)優(yōu)，同時得益于上海地產(chǎn)集團豐富的資產(chǎn)儲備，擴募前景也十分廣闊。該產(chǎn)品的發(fā)行也將進一步助力新市民、青年人實現(xiàn)“進得來、留得下、住得安”的美好生活。

打新收益十分可觀

公募REITs備受資金關注，一定程度上源于其打新收益十分可觀。

2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT在上交所正式掛牌上市，上市首日，該REIT在集合競價階段便30cm漲停，截至收盤漲幅回落至28.22%；2月26日上市的華夏金隅智造工場REIT，也在上市首日30cm漲停。

Wind數(shù)據(jù)顯示，當前，全市場一共有63只公募REITs，其中9只均在上市首日30cm漲停，22只上市首日的漲幅超10%，僅有4只產(chǎn)品在上市首日下跌。

在業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs頻頻“賣爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。國海證券分析師靳毅在《公募REITs正當時》研報中表示，從長期來看，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行、稀缺性弱化、投資者認知提升的情況下，公募REITs市場必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或?qū)⑦呺H弱化，但短期來看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級市場行情是現(xiàn)階段影響策略有效性的重要因素。

打新收益豐厚也越來越推升公募REITs在一級市場的吸金力。據(jù)中金公司統(tǒng)計，截至2025 年2 月21 日，我國公募REITs平均網(wǎng)下認購倍數(shù)為44倍，公眾認購倍數(shù)為102倍。從時間上來看，2021年—2025年至今，公募REITs的平均公眾認購倍數(shù)為30倍、198倍、89倍、57倍、407倍，對應到同時期REITs市場總回報為21.5%、0.9%、-22.7%、12.8%和10.3%，在REITs二級市場表現(xiàn)較好時期，通常會推升后續(xù)一級市場認購熱情。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月19日收盤，中證REITs全收益指數(shù)今年以來已經(jīng)上漲了9.08%，嘉實物美消費REIT、華安百聯(lián)消費REIT等部分產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超20%。

排版：王璐璐???

校對：王錦程???