證券時報記者 趙夢橋

2月19日，繼開盤首日漲停后，國泰君安濟南能源供熱REIT再度漲7.69%。盤后國泰君安公告，為了保護基金份額持有人的利益，將自2月20日上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當日上午10∶30起復牌。

該基金的火爆是近期REITs整體行情的縮影，“首日漲停”、“認購創(chuàng)紀錄”和“高溢價”等再度成為高頻詞。有基金經(jīng)理分析，當前部分REITs項目估值或已偏離基本面，投資者宜綜合估值性價比和基本面趨勢判斷，留意高估值但基本面韌性不足項目的回撤風險。

1 REITs行情繼續(xù)火爆

近兩三個月以來，此前蟄伏良久的REITs基金終于“揚眉吐氣”，始于去年12月份的行情演繹至今，中證REITs指數(shù)整體漲幅已經(jīng)逼近14%，僅年內(nèi)漲幅就超過了8%。

具體來看，表現(xiàn)最好的嘉實物美消費REIT今年以來漲幅超過30%，華泰南京建鄴REIT上漲超26%，華夏大悅城商業(yè)REIT、中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT分別漲超24%和23%，當前已上市的61只產(chǎn)品中，僅有1只年內(nèi)微跌。

二級市場的走強還帶動了發(fā)行端的火爆。2月12日，匯添富基金發(fā)布關(guān)于旗下匯添富九州通醫(yī)藥REIT的認購申請確認比例結(jié)果公告，其中公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.084%，有效認購倍數(shù)達1192倍，自1月份國泰君安資管濟南能源供熱REIT后，再度創(chuàng)出歷史新高。

資金面是近期行情的重要推動因素。中信建投國家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍解讀近期行情時表示，公募REITs的股息率一般高于國債收益率，在利率下行周期中為投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。目前國家已將公募REITs納入FOF基金、社?；鸬荣Y金的投資范圍，同時推動公募REITs納入滬港通，這些方式將為公募REITs市場帶來更多的增量資金。

華南某公募基金投研人士也表示，近來公募REITs的大漲主要是打新效應、高分紅和稀缺屬性以及市場情緒和政策環(huán)境等多種因素共同作用的結(jié)果。

首先在底層資產(chǎn)類型稀缺和特許經(jīng)營的情況下，REITs在發(fā)售時和上市后的二級市場交易表現(xiàn)出較為強烈的打新效應。其次，在利率下行階段，公募REITs的利率敏感屬性與高派息率優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)。此外，政策支持和增量政策的持續(xù)出臺也為公募REITs市場帶來了更多的發(fā)展機遇。持續(xù)強勢背后不僅反映了市場對公募REITs配置價值的認可，更凸顯了在當前經(jīng)濟環(huán)境下，兼具股債屬性的REITs資產(chǎn)正成為投資者多元化配置的重要選擇。

2 成高溢價集中區(qū)

在行情“苦盡甘來”之際，且底層資產(chǎn)經(jīng)營并未有重大突破的背景下，REITs基金的溢價現(xiàn)象凸顯。

截至2月19日，溢價率最高的基金為嘉實物美消費REIT，升水率高達59%，華夏北京保障房REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT以及嘉實中國電建清潔能源REIT等3只產(chǎn)品升水率也超過50%，中金廈門安居REIT等其余5只產(chǎn)品升水率則超過了四成。

中金公司曾在近期發(fā)布的研報中提醒，當前部分REITs項目估值或已偏離基本面，市場輪動加速，交易配置難度增加。此階段，投資者宜綜合估值性價比和基本面趨勢判斷，留意高估值但基本面韌性不足項目的回撤風險。

“基金二級市場交易價格大漲，會導致買入成本上漲，并影響投資者實際的凈現(xiàn)金流分配率。”華寶基金提醒，由于公募REITs的特殊性，二級市場價格上漲過高，分紅收益將會被稀釋，參與二級市場炒作需謹慎。

值得注意的是，在整體溢價的背景下也有個別產(chǎn)品面臨折價，包括華夏中國交建高速REIT在內(nèi)的4只高速公路類REITs和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園等2只產(chǎn)業(yè)園類REITs依舊處于“打折”價格。

3 預計更多“首單”將問世

2024年，REITs發(fā)行端按下了加速鍵，多個“首只”產(chǎn)品也接連推出，包括了首批消費REITs、首只水利REIT發(fā)行上市和首只農(nóng)貿(mào)市場REIT、首只熱能REIT申報獲批。此外，復星國際旗下港股上市公司復星旅游文化宣布啟動私有化退市，并計劃將其核心資產(chǎn)三亞亞特蘭蒂斯在上交所獨立上市，借助REIT模式進行資產(chǎn)證券化。

廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理杜金鑫表示：“以文化旅游為例，之前只有5A級景區(qū)才能發(fā)行REITs，現(xiàn)在已經(jīng)拓展到4A級景區(qū)，預計可發(fā)行公募REITs的景區(qū)項目市場容量會有較大提升。近期也有供熱、跨海大橋、農(nóng)貿(mào)市場等項目陸續(xù)出現(xiàn)，未來可能有更多新的資產(chǎn)類型上市?！彼J為，從資產(chǎn)分布來看，未來將呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢，隨著市場不斷擴容，公募REITs的底層資產(chǎn)范圍或進一步拓展。

中金基金認為，2025年伴隨政策的進一步完善和市場逐步成熟，REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)擴大。常態(tài)化發(fā)行機制下，預計將有更多領(lǐng)域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍。

在各類資產(chǎn)中，該作何選擇？展望后市，中信建投明陽智能新能源REIT基金經(jīng)理白若冰更加看好能源類與消費類REITs。他認為，在當今時代，全球能源轉(zhuǎn)型的趨勢勢不可擋，能源領(lǐng)域REITs能夠為投資者提供參與新能源項目的投資機會，分享新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。同時，能源類資產(chǎn)在一定程度上具有抗周期屬性，能夠在經(jīng)濟波動中保持相對穩(wěn)定的運營和收益，這有助于降低投資者的風險。

此外，消費類REITs同樣具有一定的抗周期屬性。白若冰認為，雖然整體消費市場可能受到一定的影響，但一些具有品牌優(yōu)勢、運營管理能力強的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目能夠通過優(yōu)化品牌組合、提升服務質(zhì)量等方式吸引消費者，保持相對穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績。同時，隨著消費者的消費觀念轉(zhuǎn)變，消費者對于購物、餐飲、娛樂等消費場所的品質(zhì)和體驗要求越來越高，這將為消費類基礎(chǔ)設(shè)施的運營和發(fā)展提供機遇，進而帶動消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)績增長。