世邦魏理仕最新發(fā)布的報告顯示，2025年第一季度，深圳科技板塊需求表現(xiàn)活躍，推升整體寫字樓市場需求環(huán)比增長，主要貢獻來自智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能軟件開發(fā)、集成電路研發(fā)與數(shù)字化解決方案四大新興賽道。

科技板塊需求持續(xù)活躍 辦公樓市場環(huán)比上升

2025年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)辦公樓市場供應(yīng)充沛，4個項目共計30.2萬平方米交付使用，羅湖、福田和南山均有項目入市。部分項目憑借極具競爭力的租賃策略及前期儲備的客戶資源，在交付伊始實現(xiàn)了高效去化，新項目共計為整體市場貢獻51.5%的新增需求。市場需求活躍度同比顯著增長，在新增供應(yīng)與去年同期相當(dāng)?shù)那闆r下，凈吸納量實現(xiàn)了44.4%的同比增幅，為2022年以來第一季度需求的最高值，整體市場空置率僅微幅上升0.1個百分點至22.3%。

聚焦行業(yè)需求，科技板塊需求熱度持續(xù)，金融需求穩(wěn)中有升，零售貿(mào)易活躍度提升?？萍及鍓K繼續(xù)以三成以上需求份額引領(lǐng)市場。細分行業(yè)來看，較為活躍的科技新賽道租戶帶動軟件系統(tǒng)開發(fā)類需求占比達87.9%，主要來自智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能軟件開發(fā)、集成電路研發(fā)與數(shù)字化解決方案四大細分領(lǐng)域。而跨境電商活躍度持續(xù)，保持了約10%的需求份額，高度聚集于坂田片區(qū)。

與此同時，金融需求活躍度第一季度略有上升，環(huán)比增長0.7個百分點至14.0%，位居第二。傳統(tǒng)金融板塊表現(xiàn)更勝一籌，A股市場階段性回暖及保險行業(yè)業(yè)績良好重啟擴張帶動證券和保險板塊成為主要的需求驅(qū)動，二者貢獻過半。其中證券公司需求多為搬遷型，主要落址福田區(qū)和南山區(qū)；而保險公司多為總部在深圳以外的企業(yè)的搬遷需求，包括北京、廣州和香港等地。

此外，零售貿(mào)易板塊需求較為活躍，以14.0%的需求占比與金融持平，品類聚焦電子產(chǎn)品、電子元器件和醫(yī)療器械類。而專業(yè)服務(wù)業(yè)需求則較為穩(wěn)定，以10.2%的需求占比位居第三，主要來自咨詢、廣告公關(guān)和法律子行業(yè)。其中咨詢行業(yè)占比超四成，高度聚焦于企業(yè)管理領(lǐng)域。

租戶來源方面，本地、國內(nèi)和國外企業(yè)的需求比為7:2:1，受大宗租賃交易帶動，本地企業(yè)占比有所上升。需求規(guī)模方面，同樣受大宗交易驅(qū)動，萬平方米以上的交易占比環(huán)比增長3.9個百分點至13.9%，此外1000至2000平方米的中型租戶占比也實現(xiàn)了5.1個百分點的增長，多來自科技板塊。新項目持續(xù)入市疊加價格優(yōu)勢窗口期令搬遷需求繼續(xù)主導(dǎo)市場，連續(xù)第三個季度錄得七成以上占比，其中66.3%來自升級搬遷。

成交分布區(qū)域方面，非核心區(qū)物業(yè)憑借稀缺性有力吸引了周邊企業(yè)的升級辦公需求，由此帶動坂田、梅林、龍華和布心等片區(qū)錄得了不俗的吸納量。單片區(qū)來看，前海繼續(xù)憑借新增供應(yīng)聚集及價格優(yōu)勢成為全市新增吸納量貢獻的第二大片區(qū)，占比18.0%。

租金方面，降本增效依然是大多租戶的主要選擇，供應(yīng)端持續(xù)擴張與年初租金定調(diào)形成雙重壓力下，部分項目業(yè)主繼續(xù)以價換量，價格下調(diào)幅度擴大，全市平均租金環(huán)比下降3.6%至每月每平方米158.3元，跌幅同比、環(huán)比均走擴，多片區(qū)租金繼續(xù)走低。

世邦魏理仕認為，“未來六個月，優(yōu)質(zhì)辦公樓市場將持續(xù)面臨供應(yīng)壓力，預(yù)計未來供應(yīng)總量將超60萬平方米，主要分布在前海和后海片區(qū)。需求方面，經(jīng)濟發(fā)展面臨外部環(huán)境不確定挑戰(zhàn)的情況下，預(yù)計企業(yè)降本增效將持續(xù)，全市平均租金或?qū)⒀永m(xù)下行趨勢，空置率表現(xiàn)也將承壓。” 

餐飲業(yè)態(tài)為第一需求驅(qū)動 零售物業(yè)租金小幅回調(diào)

2025年一季度，深圳零售市場沒有新增供應(yīng)入市，存量項目空置率表現(xiàn)分化，若干空置率較高的項目因未調(diào)整運營策略季內(nèi)空置率繼續(xù)上升，而更多的存量項目入駐率則有所改善，并由此推動整體市場空置率環(huán)比微降0.1個百分點至3.7%，仍保持低位。

以存量市場租戶調(diào)整為主的背景下，餐飲業(yè)態(tài)再次超過零售成為第一大需求驅(qū)動，需求占比44%，高出零售4個百分點。細分業(yè)態(tài)來看，甜品躋身需求第一梯隊，與中餐共同構(gòu)筑市場需求雙核，各貢獻8%的需求份額。而特色餐飲與簡餐則以5%的市占率并列第二。甜品業(yè)態(tài)方面，冰淇淋單品表現(xiàn)搶眼，“野人先生”冰淇淋連開兩店，蘇州網(wǎng)紅品牌“九十葉”也完成深圳首店布局，茉酸奶旗下高端鮮牛乳品牌Uniboba亦于金光華廣場開設(shè)華南首店。中餐擴張以貴州菜、湘菜和云南菜系為主。特色餐飲方面，雞煲及牛肉類單品較為活躍，新晉單品石橄欖鮮切雞煲“米八外”在卓越Intown開出。而簡餐依然以傳統(tǒng)連鎖品牌擴張為主，牛肉面品類熱度持續(xù)，此外，日本漢堡冠軍品牌Shogun Burgun的華南首店也進駐了萬象城三期。

零售子業(yè)態(tài)維度，服飾品類與珠寶配件穩(wěn)居需求前兩大支柱。在缺乏新增供應(yīng)驅(qū)動的市場環(huán)境下，服飾品類需求占比出現(xiàn)6個百分點的環(huán)比收窄，但仍保持10%以上的市場份額，本土品牌為主要增長動能，其中波司登擴張熱度持續(xù)，單季連開5店。而季內(nèi)少量的國際品牌則呈現(xiàn)高端購物中心強關(guān)聯(lián)的特征。珠寶配件方面，老鋪黃金依托強勁銷售表現(xiàn)在羅湖萬象城又開一店。而鞋履品牌方面，NB 1906延續(xù)擴張態(tài)勢，單季連拓雙店。 

體驗類業(yè)態(tài)方面，悅己經(jīng)濟帶動美容保健類連續(xù)第六個季度錄得了5%以上的需求份額，共錄得近20個商家新開，品類繁多，覆蓋健身、美容、美發(fā)、頭皮護理、美甲和SPA等。

租金表現(xiàn)分化，個別優(yōu)質(zhì)項目在租戶結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、客流量上升的情況下，租金實現(xiàn)了小幅上漲，而多個項目則受困于空置率高或者所在商圈競爭加劇，在整體消費面未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的情況下，租金繼續(xù)小幅下跌，受此影響，深圳零售市場平均租金環(huán)比下跌0.4%至每天每平方米18.4元，跌幅與上季度持平。

世邦魏理仕分析，“未來六個月，深圳商業(yè)供應(yīng)量達70萬平方米，部分項目預(yù)租表現(xiàn)良好，因此預(yù)計整體市場空置率雖有小幅上升，但仍將保持低位?；谛略龉?yīng)的影響，預(yù)計整體租金水平持續(xù)低位，各大業(yè)主預(yù)計繼續(xù)采取積極主動的租戶招引策略。經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢，各業(yè)態(tài)拓展依然保持較為謹慎的態(tài)勢，尤其跨國型、高端型消費業(yè)態(tài)及品牌承壓加大。”

自用買家為主 辦公樓交易繼續(xù)引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場

2025年第一季度，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場共完成3宗交易，包括1宗辦公樓和2宗商業(yè)物業(yè)成交，交易總規(guī)模達人民幣70.4億元，環(huán)比下降，但同比有所增長。

季內(nèi)單宗大額交易令辦公樓資產(chǎn)繼續(xù)成為成交主力，占比94%。該宗交易買方為銀行，交易總額為人民幣66億元，購買項目為位于深圳南山區(qū)超級總部基地的以辦公樓用途為主的在建項目，交易目的為購買后用于公司運營管理使用。本季度的另外兩宗商業(yè)交易為裙樓商業(yè)，交易額分別為3.9億元和1.5億元。

受單宗大額交易占比影響，本季度賣方主要來自房地產(chǎn)公司，買方主要來自銀行類買家，交易形式以股權(quán)交易為主，成交區(qū)域主要來自核心商務(wù)區(qū)，自用型購買居主，以上占比均為94%。

資本化率方面，辦公樓與零售物業(yè)租賃市場承壓，以及市場可出售項目增多令其資本化率本季度繼續(xù)小幅走擴，深圳物流類項目受年內(nèi)新增供應(yīng)增加及貿(mào)易需求不確定性影響，資本化率亦小幅走高。

世邦魏理仕認為，辦公與商業(yè)物業(yè)價格筑底的窗口期預(yù)計仍將持續(xù)吸引投資者的關(guān)注，總部型企業(yè)買家在市場中的活躍度有所提升，或推動辦公樓自用型交易達成，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)受到青睞。而商業(yè)方面，社區(qū)商業(yè)憑借較低的交易門檻及可分割銷售的特點，成為部分投資者重點關(guān)注的對象。相比之下，機構(gòu)投資者則更多聚焦抗風(fēng)險能力較強的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和租賃預(yù)期較好的REITs底層資產(chǎn)。此外，跨境電商需求波動對于莞惠兩地物流類物業(yè)的資本化率產(chǎn)生一定的影響，需持續(xù)關(guān)注其未來發(fā)展動態(tài)。