日前，《青島市實施住房“以舊換新”促進住房領(lǐng)域消費工作方案（試行）》（后簡稱《方案》）印發(fā)，擬通過收購個人二手住房1200套以上用作保障性租賃住房、長租房等，鼓勵居民“賣舊房，買新房”，實現(xiàn)帶動銷售新建商品住房1200套以上。

《方案》對住房“以舊換新”實施主體、實施范圍、資金來源、實施程序、房源管理等進行具體規(guī)定。比如在資金來源方面，收購資金可辦理銀行貸款，首付款由實施主體自籌，剩余部分由商業(yè)銀行貸款提供。財政部門對實施主體給予每套3萬元的一次性收購補助和每年2%的收購貸款貼息，最長不超過5年。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，青島是全國較早進行“以舊換新”探索的城市，當(dāng)前青島深化住房“以舊換新”政策，進一步說明對此類市場需求的重視。新政發(fā)放收購補貼和貼息補貼，客觀上也增強了相關(guān)企業(yè)收購二手房的積極性。

去年以來，全國多地開展住房“以舊換新”活動或推出相關(guān)政策，近期也有城市對政策進行跟進或升級。在受訪專家看來，各地住房“以舊換新”政策的持續(xù)落地推進，預(yù)計對打通一二手住房交易鏈條、改善性住房需求釋放均有一定的促進作用。

青島擬收購二手房1200套以上

“去年以來，全國多地開展住房‘以舊換新’，其中，中介優(yōu)先推售與國企平臺收購為各地住房‘以舊換新’的主要落地模式。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

青島這次的住房“以舊換新”政策主要采用國企收購模式，《方案》明確要建立“2+10”的收購實施主體模式。一方面，由青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同青島市國資委確定2家市級實施主體，另一方面，由青島各區(qū)（市）政府分別確定1家區(qū)屬國有企業(yè)作為區(qū)級實施主體。除此之外，《方案》還鼓勵社會化企業(yè)廣泛參與，實現(xiàn)“實施主體全城通收、換房群眾全城通購”。

依據(jù)《方案》，住房“以舊換新”擬收購個人二手住房1200套，收購的房屋為房齡不超過20年的成套二手住房，此外，房屋產(chǎn)權(quán)要清晰，不存在限制房屋交易的情形，周邊交通便利，醫(yī)療、教育、生活等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，物業(yè)管理規(guī)范。

居民賣舊房的同時，須同步購買新建商品住房，舊房售房款用于抵扣新房購房款，新購商品住房建筑面積應(yīng)大于二手住房建筑面積，或總價格高于二手房的收購總價。

為更好為收購主體提供資金支持，《方案》提出，收購舊房的資金可辦理銀行貸款，首付款由實施主體自籌，剩余部分由商業(yè)銀行貸款提供。財政部門對實施主體給予每套3萬元的一次性收購補助和每年2%的收購貸款貼息（最長不超過5年），由青島市財政和新建商品住房轄區(qū)財政共同承擔(dān)。

嚴躍進解釋，每年2%的貸款貼息補助，意味著若某企業(yè)向銀行申請1000萬元的貸款用于收購二手房，那么每年可以獲得20萬元（即1000萬元×2%）的補貼。

嚴躍進表示，由此可見，這次青島住房“以舊換新”政策的支持力度較大，發(fā)放一次性收購補助、提供貸款貼息等，客觀上也增強了相關(guān)企業(yè)收購二手房的積極性，也體現(xiàn)了財政對于住房“以舊換新”的支持。

《方案》對收購的舊房用途有明確規(guī)定，即用作保障性租賃住房、長租房等。在業(yè)內(nèi)人士看來，這一規(guī)定意在激活住房交易鏈條的同時，豐富租賃房源，尤其是保障性租賃住房房源。

嚴躍進認為，收購存量商品房用作保障性住房是重要的政策著力點，這些存量商品房一般指的是新房，但二手房也適用。這也意味著收購庫存房源有兩種模式，一是收購新房作為保障性住房，另一種是收購二手房作為保障性住房。二手房收購比較散，用這些散點式的房源來做保障性租賃住房，或類似自如的模式。從這一視角出發(fā)，青島住房“以舊換新”政策對其他城市的存量房收購也有一定啟發(fā)，或產(chǎn)生一些新的交易模式和商業(yè)機會。

住房“以舊換新”升級

實際上，青島的住房“以舊換新”實踐走在全國前列。早在2022年9月，青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會就發(fā)文推廣貝殼找房青島站“優(yōu)鮮賣”產(chǎn)品，開始中介優(yōu)先推售模式下的住房“以舊換新”實踐。即購房者與貝殼找房和開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議，貝殼找房優(yōu)先幫賣舊房，開發(fā)企業(yè)在約定時間周期內(nèi)幫忙鎖定新房意向房源，周期內(nèi)若舊房成功售出，則購房者繼續(xù)推進購買新房流程，未售出則開發(fā)企業(yè)退還新房認購定金。

2024年6月，《青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于加快推進實施住房“以舊換新”工作的通知》印發(fā)，進一步拓展住房“以舊換新”的實踐方式，包括支持開發(fā)企業(yè)實施“以舊換新”，推廣多方聯(lián)動開展“以舊換新”，支持國有平臺公司參與“以舊換新”。

嚴躍進表示，青島是全國較早進行“以舊換新”探索的城市，積累了豐富的成功案例。當(dāng)前針對滿足改善性住房需求，深化住房“以舊換新”政策，進一步說明對住房“以舊換新”市場需求的重視。

去年以來，全國多地開展住房“以舊換新”活動或推出相關(guān)政策，近期也有城市推出或升級相關(guān)政策。

3月31日，南京明確要優(yōu)化拓展住房“以舊換新”模式，通過政府、開發(fā)企業(yè)補助，金融機構(gòu)支持，經(jīng)紀機構(gòu)幫賣等方式，組織引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)開展“買新助賣舊”活動，首批政府補助資金1億元，先購先得，補助標(biāo)準為購買“買新助賣舊”名錄庫內(nèi)新建商品住房合同金額的1%，疊加開發(fā)企業(yè)促銷優(yōu)惠。同時，購房人可同步疊加享受各區(qū)其他購房補助政策。

3月27日，安徽在《推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好細化政策舉措》中提出，鼓勵各市推出階段性購房補貼、“以舊換新”等促銷政策。

3月下旬，北京懷柔在房博會上發(fā)布住房“以舊換新”政策，明確將通過國有企業(yè)成立平臺公司收購二手房，收購款將發(fā)放至換購人名下資金監(jiān)管賬戶，待換購人與新房企業(yè)簽訂購房合同后，平臺公司將直接把監(jiān)管資金轉(zhuǎn)給開發(fā)企業(yè)，打通一二手房市場聯(lián)動鏈條。

各地住房“以舊換新”實踐的模式不同，對比來看，陳文靜認為，國企平臺直接收購二手房業(yè)主存量房源的模式的推進速度相對更快，同時也能夠更為直接地將二手房業(yè)主轉(zhuǎn)化為新房項目的購買者，加快庫存去化。

如鄭州于2024年4月大力開展住房“以舊換新”活動，截至年末，通過國企平臺收購的方式完成簽訂二手房協(xié)議超5000套，帶來一定效果。

陳文靜表示，各地住房“以舊換新政策”的持續(xù)落地推進，預(yù)計對于打通一二手住房交易鏈條，改善性住房需求釋放均有一定的促進作用。

同時，陳文靜談到，近兩年各地國企平臺收購二手房的模式資金來源更多為地方財政資金，這也導(dǎo)致實際落地規(guī)模相對有限，若通過金融機構(gòu)引入更多低成本增量資金支持，各地開展“以舊換新”規(guī)模有望加大，可以更好地助力樓市“止跌回穩(wěn)”。