在房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整期，市場(chǎng)洗牌加劇，新的“霸主”正在誕生。

4月15日晚間，中國(guó)建筑發(fā)布的2024年年報(bào)顯示，去年中國(guó)建筑的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額4219億元，雖然較上年下降6.5%，但仍然超過(guò)保利，成為行業(yè)第一。

就規(guī)模而論，這也是中國(guó)建筑首次成為房地產(chǎn)行業(yè)的老大。

近幾年，中國(guó)建筑旗下的中海地產(chǎn)和局院地產(chǎn)頻頻發(fā)力，行業(yè)排名也不斷上升。早在今年年初發(fā)布業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)時(shí)，中國(guó)建筑就確立了行業(yè)第一的地位。隨著年報(bào)全文的發(fā)布，這家基建央企發(fā)力房地產(chǎn)的背景愈加明朗。

2024年，中國(guó)建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為17.3%，明顯高于另外兩大主業(yè)（房建、基建）。同期，地產(chǎn)業(yè)務(wù)以14%的收入占比，貢獻(xiàn)了25.4%的毛利潤(rùn)。

分析人士指出，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率相對(duì)較高，以及國(guó)央企的比較優(yōu)勢(shì)凸顯，是促使中國(guó)建筑發(fā)力房地產(chǎn)的主要原因。從近期公司的拿地情況看，其行業(yè)老大的地位恐怕很難撼動(dòng)。

首成行業(yè)“老大”

中國(guó)建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建地產(chǎn)兩大房地產(chǎn)品牌。其中，中海地產(chǎn)于1992年在港交所上市，股票簡(jiǎn)稱為“中國(guó)海外發(fā)展”，是一家以成本管控能力著稱的大型老牌房企。

中建地產(chǎn)是公司各局院地產(chǎn)業(yè)務(wù)所使用的品牌，也稱“局院地產(chǎn)”。中國(guó)建筑旗下共有8個(gè)工程局，均涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，被稱為“中建八子”。

兩者共同構(gòu)成了“中建系”。

近幾年，“中建系”不僅在土地市場(chǎng)四處出擊，頻繁獲取高價(jià)地，銷售規(guī)模也不斷攀升。2023年，“中建系”實(shí)現(xiàn)合約銷售額4514億元，合約銷售面積1858萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)12.4%和7.9%。

在當(dāng)年的年報(bào)中，中國(guó)建筑表示，“銷售額逆勢(shì)增長(zhǎng)、居行業(yè)首位?！?/p>

但值得注意的是，這一年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額4222.37億元，簽約面積2386.12萬(wàn)平方米。保利集團(tuán)旗下另一家地產(chǎn)上市平臺(tái)保利置業(yè)，實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額536億元，銷售面積225.2萬(wàn)平方米。兩者合計(jì)，無(wú)論從銷售金額和銷售面積，均超過(guò)了中建。

因此，“行業(yè)首位”的說(shuō)法也引發(fā)了一定的爭(zhēng)議。

到2024年，中建終于后來(lái)居上，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額4219億元，同比下降6.5%。同期，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額3230億元，降幅達(dá)到23.5%；保利置業(yè)則實(shí)現(xiàn)銷售額542億元。兩者合計(jì)，比中建少了400多億。

但在2024年的年報(bào)中，中國(guó)建筑反而低調(diào)了許多，僅表示，“地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持行業(yè)領(lǐng)先”。

在“中建系”的銷售構(gòu)成中，中海地產(chǎn)始終占半數(shù)以上。2024年，中海地產(chǎn)的權(quán)益銷售額為2857.5億元?，按照年報(bào)的說(shuō)法，“位居行業(yè)第一?”。

在“中建系”內(nèi)部的賽馬機(jī)制下，局院地產(chǎn)也不遑多讓。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年，中建三局旗下房地產(chǎn)品牌的中建壹品，實(shí)現(xiàn)銷售額506億元，排進(jìn)了規(guī)模榜前二十；中建東孚（中建八局旗下）銷售額425億元，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的銷售額均超過(guò)了200億元。

布局地產(chǎn)背后

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，新房市場(chǎng)規(guī)模縮水，行業(yè)利潤(rùn)率下滑，企業(yè)業(yè)績(jī)縮表成為常態(tài)。在此背景下，“中建系”憑借強(qiáng)大的央企背景和主動(dòng)出擊的策略，“逆向”加碼房地產(chǎn)，成為為數(shù)不多的“異類”。

2024年，中國(guó)建筑新購(gòu)?fù)恋?5宗，新增土地儲(chǔ)備882萬(wàn)平方米，總購(gòu)地金額1385億元。幾項(xiàng)指標(biāo)均為行業(yè)第一。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，去年僅中海地產(chǎn)就斥資688億元拿地，新增貨值1777億元，雙雙位居行業(yè)第一。在該機(jī)構(gòu)的榜單中，去年中建壹品的拿地金額和新增貨值也都排進(jìn)了行業(yè)前十。

今年第一季度，中海地產(chǎn)斥資273億元拿地，繼續(xù)位居行業(yè)第一。

分析人士普遍指出，按照當(dāng)前的趨勢(shì)，如無(wú)重大變化，“中建系”的行業(yè)老大地位還將持續(xù)一段時(shí)間。

在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)率遠(yuǎn)不如從前的調(diào)整期，中建為何逆勢(shì)加碼房地產(chǎn)？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在中國(guó)建筑的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，房地產(chǎn)的營(yíng)收和利潤(rùn)貢獻(xiàn)仍然是不可替代的。

中國(guó)建筑共有基建、房建、地產(chǎn)、設(shè)計(jì)四項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，但設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的體量相對(duì)較小，公司業(yè)績(jī)主要由前三項(xiàng)業(yè)務(wù)所貢獻(xiàn)。

從收入構(gòu)成上看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)向來(lái)不挑大梁，近幾年的占比均不足20%。但相比其他兩項(xiàng)主業(yè)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率較高，對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)較為顯著。2020年，中國(guó)建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為26.2%，高于房建的6.7%和基建的8.5%，這也使得地產(chǎn)業(yè)務(wù)以16.6%的營(yíng)收占比，貢獻(xiàn)了41.7%的毛利潤(rùn)。

此后幾年，受行業(yè)大勢(shì)影響，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率不斷下滑，到2024年已降至17.3%，但仍顯著高于房建的7.4%和基建的10.0%。去年，中國(guó)建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比為14%，仍然貢獻(xiàn)了25.4%的毛利潤(rùn)。

作為全球最大的建筑企業(yè)，中國(guó)建筑的業(yè)績(jī)很少出現(xiàn)波動(dòng)。但在2024年，公司的營(yíng)業(yè)總收入2.19萬(wàn)億元，同比下降3.46%，出現(xiàn)了多年來(lái)的首次下降；歸母凈利潤(rùn)下降14.9%，為最近四年的新低。

中國(guó)建筑并未解釋其業(yè)績(jī)下滑的主因。一位建筑行業(yè)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，成本上升，以及結(jié)款難度增加，都在影響建筑企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)。他認(rèn)為，這些因素將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)存在。

在此背景下，作為利潤(rùn)率最高的業(yè)務(wù)，地產(chǎn)的重要性不言而喻。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)聯(lián)度較高，不少基建企業(yè)旗下都有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但其能力建設(shè)和發(fā)展情況各不相同。近幾年，民營(yíng)房企遭遇了較大的生存挑戰(zhàn)，央國(guó)企的比較優(yōu)勢(shì)凸顯?；ㄑ肫蟛季址康禺a(chǎn)，能夠更好地發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，并彌補(bǔ)建筑業(yè)務(wù)的利潤(rùn)損失。

他表示，就中國(guó)建筑而言，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)較好，發(fā)展思路一直很明確。在房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整期，公司正迎來(lái)彎道超車，甚至擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)的機(jī)會(huì)。但和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣，如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下滑的趨勢(shì)，仍是公司要面臨的挑戰(zhàn)。