證券時報(bào)記者 張達(dá)

地方政府收購存量閑置土地有了新進(jìn)展，多地近日密集發(fā)布了首批專項(xiàng)債收購存量土地清單。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前絕大多數(shù)城市落實(shí)專項(xiàng)債收購存量土地的進(jìn)展仍有待提速，地方收購存量土地依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)。打通各項(xiàng)收儲堵點(diǎn)，加快收儲節(jié)奏，或?qū)⑹俏磥碇醒牒偷胤秸叩闹匾c(diǎn)，相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等廣東省內(nèi)多個城市公告中涉及土地總數(shù)量超160宗，擬收購價(jià)格合計(jì)超350億元。其中，惠州擬收購總價(jià)超120億元，居首位；珠海擬收購總價(jià)66.5億元，排在第二位。

從擬收購地塊的基本信息來看，土地類型多樣，包括住宅、商辦、工業(yè)和其他用地，土地使用權(quán)人多數(shù)為地方國企，保利、華潤、華僑城、華發(fā)等企業(yè)有部分地塊進(jìn)入名單。從擬收購價(jià)格來看，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，各地?cái)M收購價(jià)格與成交價(jià)基本持平。約70%的地塊擬收購價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.8-1.0之間，超40%的地塊比值在0.9-1.0之間，約13%的地塊比值在0.7-0.8之間，個別地塊擬收購價(jià)格的折扣較大。

除了廣東省內(nèi)多地外，今年以來，江西黎川縣發(fā)布公開征集收回收購存量閑置土地公告，明確了收購范圍及確定方式；安徽亳州對土地儲備專項(xiàng)債發(fā)行籌備工作進(jìn)行調(diào)度，擬申報(bào)2025年度收回收購存量閑置土地項(xiàng)目63個，申請土地儲備專項(xiàng)債券108.14億元；湖南長沙也于2月11日發(fā)布了運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的征集公告。

盡管近期多地落實(shí)專項(xiàng)債收購存量土地有了新進(jìn)展，但是業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前絕大多數(shù)城市落地進(jìn)展仍有待提速，地方收購存量土地依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，經(jīng)過調(diào)研，難點(diǎn)主要包括專項(xiàng)債額度不清晰、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等并導(dǎo)致部分地方政府參與積極性不足；收購價(jià)格低，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低，同時當(dāng)前收購標(biāo)的物更集中在地方國企，也較難調(diào)動其他類型企業(yè)的積極性等。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱也認(rèn)為，在專項(xiàng)債支持配合下，收購存量土地真正有效落地還將面臨三大難題。一是房企手中的存量閑置土地往往存在質(zhì)押、抵押等情況，而土地儲備中心只接受凈地交付，這意味著房企需要調(diào)配資金來解押土地，而現(xiàn)實(shí)情況是出險(xiǎn)民企較難籌集足夠的資金，僅實(shí)力較為雄厚的央企和地方國企可以通過調(diào)配資金來解押土地，這或許也是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國企所有的部分原因。

二是收儲存量閑置土地需對比市場評估價(jià)格和土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格作為收儲價(jià)格。土地回收價(jià)格若低于拿地價(jià)格或不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資，企業(yè)接受度或會降低，而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專項(xiàng)債補(bǔ)充收購資金也輕易不會提高收購價(jià)格，這也是收儲過程中將面臨的一大阻礙因素。

“此外，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲存量閑置土地再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)，而部分房地產(chǎn)市場低迷的城市，消化土地的能力有限，政府收儲的積極性或受到影響?！倍∽骊欧Q。

陳文靜認(rèn)為，打通各項(xiàng)收儲堵點(diǎn)，加快收儲節(jié)奏，或?qū)⑹俏磥碇醒牒偷胤秸叩闹匾c(diǎn)，相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。預(yù)計(jì)更多城市將參考借鑒廣東省做法，出臺詳細(xì)的操作細(xì)則或指引；給予調(diào)規(guī)、土地置換等更多政策支持也是重要方向，破解跨區(qū)域置換土地的障礙。

為加快專項(xiàng)債收購存量土地節(jié)奏，陳文靜還建議，針對收購價(jià)格，土地出讓時的起拍價(jià)可以作為收購價(jià)格的重要參考；針對收購標(biāo)的物，可以限定收購2020年以來的存量土地，最大化發(fā)揮資金效益；針對企業(yè)類型，加大對民企的支持力度，促進(jìn)收回的土地可以形成有效供給。

丁祖昱則認(rèn)為，當(dāng)前閑置土地收儲已成為各地化解樓市庫存、穩(wěn)定市場的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可以通過盤活存量土地來優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。盡管存量土地回購的落地仍面臨客觀難題，但可以確定的是，收儲政策有望在部分房地產(chǎn)市場和地方財(cái)政相對較好的城市快速落地，并促進(jìn)樓市供需平衡與價(jià)格穩(wěn)定，同時為保障性住房和城市更新提供資源支持。