強(qiáng)力政策下樓市成交現(xiàn)“拐點” 市場預(yù)計2025年行業(yè)供需或?qū)⒅饾u平衡
來源:證券時報網(wǎng)作者:吳少龍2025-01-17 10:36

1月17日,國家統(tǒng)計局發(fā)布2024年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示,12月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%;二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為持平。

回顧2024年,中央穩(wěn)地產(chǎn)政策果斷應(yīng)對、不斷升級,從4月中央政治局會議提出“消化存量、優(yōu)化增量”,到9月“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,再到12月 “穩(wěn)住樓市”,從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。10月以來居民購房需求明顯回暖,樓市出現(xiàn)階段性企穩(wěn)向好跡象。

展望2025年,中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)“穩(wěn)住樓市”。市場預(yù)計在一系列政策作用下中國房地產(chǎn)回穩(wěn)有望。

穩(wěn)地產(chǎn)政策力度空前

2024年,穩(wěn)地產(chǎn)政策堅持“優(yōu)化存量、嚴(yán)控增量”,從供求兩端共同發(fā)力,樓市出現(xiàn)多重積極信號。

2024年9月26日中央政治局會議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。12月9日中央政治局會議明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市股市”。12月11日—12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)2025年重點任務(wù)之一就是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

另外,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機(jī)制的意見》明確,實行專項債券投向領(lǐng)域“負(fù)面清單”管理。將完全無收益的項目,樓堂館所,形象工程和政績工程,除保障性住房、土地儲備以外的房地產(chǎn)開發(fā),主題公園、仿古城(鎮(zhèn)、村、街)等商業(yè)設(shè)施和一般競爭性產(chǎn)業(yè)項目納入專項債券投向領(lǐng)域“負(fù)面清單”,未納入“負(fù)面清單”的項目均可申請專項債券資金。

自2024年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來,全國已有超60個城市表態(tài)支持“收儲”工作,超32城發(fā)布“收儲”細(xì)則,超14城有項目落地,包括重慶、蘇州、武漢、鄭州、長春、金華、保定、樂山等,收購總量約15.6萬套。

地方層面,各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策。其中,促進(jìn)需求方面,部分地區(qū)限購政策有望進(jìn)一步優(yōu)化,如縮短社保年限、差異化放松大戶型限購等;更多城市在購房補(bǔ)貼及購房落戶方面加大支持力度;房貸利率有望繼續(xù)保持在相對低位,甚至部分城市仍有進(jìn)一步下調(diào)空間;加速推進(jìn)貨幣化安置政策落地,釋放新的購房需求等。

樓市成交“拐點”或現(xiàn)

在解讀2024年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況時,國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師王中華解讀稱,2024年12月份,70個大中城市中,一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲,二三線城市環(huán)比總體降幅收窄;一二三線城市同比降幅均繼續(xù)收窄。

12月份70個大中城市商品住宅銷售價格進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。

對于2024年的樓市成交,克而瑞總結(jié)稱,一季度銷售成交同比降幅年內(nèi)最高,市場表現(xiàn)不及預(yù)期;二季度政策面明確轉(zhuǎn)向去庫存,市場信心有所回暖;三季度成交環(huán)比周期性回落,同比降幅持續(xù)收窄;四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”,成交規(guī)模止跌回正。

企業(yè)方面,2024年1—11月行業(yè)百強(qiáng)房企累計全口徑銷售額37122億元,同比降幅為32.9%,降幅相較于前三季度收窄5.7個百分點。

向好的還有土地交易市場。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,一線城市2024年12月共成交土地建面260萬平方米,環(huán)比上升128%,同比下降27%。具體來看,深圳本月成交33萬平方米,成交總價190億元,熱點地塊深圳南山區(qū)粵海板塊商住地塊溢價率高達(dá)46.3%。北京月內(nèi)迎來一宗百億地塊出讓,位于豐臺區(qū)麗澤板塊,起拍總價110.5億元,被中海以底價競得,這是北京的首宗不限價地塊,也是2024年以來北京的第三宗百億地塊。

2025年回穩(wěn)有望

展望2025年,樓市能否止跌回穩(wěn)?房地產(chǎn)銷售和投資走勢如何?未來房地產(chǎn)政策又該如何進(jìn)一步發(fā)力?

中指研究院指出,新房銷售要實現(xiàn)從階段性恢復(fù)到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”,核心是政策要“一鼓作氣”落實到位。

具體來看,一是加快推進(jìn)貨幣化安置100萬套城中村改造。中指研究院稱,如果按100平方米/套計算,可帶來約1億平方米住宅銷售,對市場總量貢獻(xiàn)約10%左右。二是加快落實3000億元保障性住房再貸款收儲存量房。若資金完全使用,估算可撬動資金3750億元,可帶動住宅銷售超3600萬平方米,占市場總量約4.6%。此外,加大購房補(bǔ)貼力度,進(jìn)一步加速市場庫存去化。

海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊表示,中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)表達(dá)對房地產(chǎn)行業(yè)2025年的要求,即“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),加力實施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng),盤活存量用地和商辦用房,推進(jìn)處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。

涂力磊認(rèn)為,對于2025年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)按揭貸款、城中村改造資金、收儲資金均應(yīng)該保持信心。以上資金到位將對房地產(chǎn)投資增速、銷售金額增速和施工投入起到正面拉動。

銷售方面,涂力磊表示,2024年歲末房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)成交翹尾。在行業(yè)供給大幅收縮背景,去庫存政策助力下行業(yè)庫存問題有望加速解決。2025年開始行業(yè)供需或?qū)⒅饾u平衡。一線城市具備止跌回升能力。

校對:呂久彪

責(zé)任編輯: 劉少敘
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