在QDII基金接連披露溢價(jià)公告之際，REITs基金也是溢價(jià)“高發(fā)區(qū)”。

在板塊整體升溫后，截至1月16日，溢價(jià)率最高的基金為華夏北京保障房REIT，升水率高達(dá)52.95%，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT升水率也超過(guò)了五成，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT、銀華紹興原水水利REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT等其余三只產(chǎn)品升水率超過(guò)40%，但也有多只產(chǎn)品貼水率超過(guò)20%。

有公募基金認(rèn)為，當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)REITs經(jīng)過(guò)一輪估值抬升和行業(yè)輪動(dòng)以后，估值處于相對(duì)合理水平，派息率對(duì)機(jī)構(gòu)配置盤(pán)仍有吸引力，預(yù)計(jì)市場(chǎng)或?qū)⒕S持震蕩上行的走勢(shì)。但短期要防止行業(yè)輪動(dòng)、價(jià)格分化對(duì)絕對(duì)收益帶來(lái)的負(fù)面影響。可考慮逢低參與REITs一、二級(jí)市場(chǎng)估值合理的項(xiàng)目，并提高對(duì)二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的容忍度，布局長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)。

REITs全線(xiàn)升溫

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從2024年12月10日至今，在一個(gè)月有余的交易日里，中證REITs全收益指數(shù)已經(jīng)漲幅高達(dá)7.86%。

在此期間，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT領(lǐng)漲板塊，漲幅高達(dá)25%，12月27日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT發(fā)布公告，京東集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席劉強(qiáng)東作為基金原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人，擬在二級(jí)市場(chǎng)增持該基金不超過(guò)1億元，此次消息提振該基金在二級(jí)市場(chǎng)的凈值強(qiáng)力反彈。其次華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT兩只產(chǎn)品漲幅也逼近20%，即使步入2025年，在權(quán)益市場(chǎng)集體下挫的背景下，中證REITs全收益指數(shù)漲幅也達(dá)到了3.31%，其間，更有多家基金公司因旗下REITs近期二級(jí)市場(chǎng)漲幅過(guò)多而發(fā)布公告提示風(fēng)險(xiǎn)。

有公募基金人士認(rèn)為，當(dāng)前REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定性以及部分資產(chǎn)的稀缺性開(kāi)始凸顯，較高分紅的公募REITs吸引力加大。此外，恰逢跨年節(jié)點(diǎn)，跨年資金搶跑以及市場(chǎng)上對(duì)利率敏感性較高的固收類(lèi)資金對(duì)高股息資產(chǎn)配置需求增加，推高公募REITs市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)。

中信建投國(guó)家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍表示，公募REITs的股息率一般高于國(guó)債收益率，在利率下行周期中為投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。目前國(guó)家已將公募REITs納入FOF基金、社?；鸬荣Y金的投資范圍，同時(shí)推動(dòng)公募REITs納入滬港通，這些方式將為公募REITs市場(chǎng)帶來(lái)更多的增量資金，隨著更多資金的入市，公募REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值必將獲得更多投資者的認(rèn)可。

二級(jí)市場(chǎng)的火熱還帶動(dòng)了發(fā)行端資金的涌入。1月9日，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為122.02億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍。1月3日發(fā)布的基金份額發(fā)售公告顯示，基金網(wǎng)下發(fā)售有效報(bào)價(jià)投資者數(shù)量達(dá)80家，管理的配售對(duì)象數(shù)量為234個(gè)，有效認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和約為49.34億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.35億份）的140.96倍，為近兩年公募REITs項(xiàng)目網(wǎng)下詢(xún)價(jià)倍數(shù)新高。

折溢價(jià)差距明顯

在行情逐步升溫之時(shí)，折溢價(jià)在REITs產(chǎn)品中也較為常見(jiàn)，且差距十分明顯。截至1月16日，溢價(jià)率最高的基金為華夏北京保障房REIT，升水率高達(dá)52.95%，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT升水率也超過(guò)了五成，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT、銀華紹興原水水利REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT等其余三只產(chǎn)品升水率超過(guò)40%。

而華夏中國(guó)交建高速REIT貼水率超過(guò)45%，中金安徽交控REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT等基金也有不同程度的折價(jià)。

華寶證券認(rèn)為，盡管2024年公募REITs二級(jí)市場(chǎng)整體表現(xiàn)優(yōu)異，但不同行業(yè)之間的表現(xiàn)仍有分化。隨著常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)以及底層資產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的擴(kuò)容，REITs市場(chǎng)規(guī)模、流動(dòng)性有望進(jìn)一步提升。后續(xù)建議重點(diǎn)關(guān)注穩(wěn)定性與確定性較高的資產(chǎn)類(lèi)型，同時(shí)觀察經(jīng)濟(jì)修復(fù)以及部分行業(yè)筑底企穩(wěn)情況。

招商基金認(rèn)為，當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)REITs經(jīng)過(guò)一輪估值抬升和行業(yè)輪動(dòng)以后，估值處于相對(duì)合理水平，派息率對(duì)機(jī)構(gòu)配置盤(pán)仍有吸引力，預(yù)計(jì)市場(chǎng)或?qū)⒕S持震蕩上行的走勢(shì)。后續(xù)看，如參與戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售投資，需要精選基金。短期要防止行業(yè)輪動(dòng)、價(jià)格分化對(duì)絕對(duì)收益帶來(lái)的負(fù)面影響?？煽紤]逢低參與REITs一、二級(jí)市場(chǎng)估值合理的項(xiàng)目，并提高對(duì)二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的容忍度，布局長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)。

公募基金：預(yù)計(jì)有更多“首單”項(xiàng)目納入發(fā)行范圍

1月13日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)召開(kāi)2025年系統(tǒng)工作會(huì)議，總結(jié)2024年工作，深入推進(jìn)巡視整改，研究部署2025年重點(diǎn)工作。中國(guó)證監(jiān)會(huì)黨委書(shū)記、主席吳清出席會(huì)議并講話(huà)。還強(qiáng)調(diào)強(qiáng)化功能發(fā)揮，有力支持經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好。制定資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見(jiàn)。抓好“創(chuàng)投十七條”“科創(chuàng)板八條”等落地實(shí)施，發(fā)展多元化股權(quán)融資，培育壯大耐心資本。提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場(chǎng)建設(shè)。

在剛剛過(guò)去的2024年，REITs新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)模創(chuàng)歷史新高。截至2024年12月31日，市場(chǎng)存量REITs達(dá)到58單，2024年發(fā)行的公募REITs數(shù)量高達(dá)29只，募資規(guī)模655億元，2024年新發(fā)數(shù)量等于過(guò)去三年總和。與此同時(shí)，底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)逐漸豐富。2024年，首批消費(fèi)REITs、首只水利REIT發(fā)行上市、首只跨海大橋REIT陸續(xù)上市，首只農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT，首只熱能REIT申報(bào)獲批。

中金基金認(rèn)為，2025年伴隨政策的進(jìn)一步完善和市場(chǎng)的逐步成熟，REITs市場(chǎng)規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大。常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計(jì)將有更多領(lǐng)域的“首單”項(xiàng)目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域有望迎來(lái)新的突破，隨著更多類(lèi)型資產(chǎn)的入市，REITs市場(chǎng)有望進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，盤(pán)活存量帶動(dòng)增量的能力更加顯著。

校對(duì)：趙燕