新年伊始，萬科迎來了久違的好消息。

日前，萬科A（000002.SZ）發(fā)布《關(guān)于為融資事項提供擔保的公告》顯示，其子公司2019年的一筆期限不超5年的保險資管債權(quán)投資計劃，到期日調(diào)整至2026年12月31日。這意味著，這項債權(quán)投資計劃獲得展期，展期期限或為兩年。

具體而言，萬科控股子公司武漢譽天興業(yè)置地有限公司（下稱“武漢譽天”）前期通過保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃形式向新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“新華資產(chǎn)”）融資，萬科為該筆融資提供連帶責任保證擔保，融資余額為20.4億元，擔保期限為全部債務(wù)履行期限屆滿之日起2年。

新華資產(chǎn)是新華保險控股的保險資管公司，債權(quán)投資計劃募資主要來自保險公司，投向領(lǐng)域以不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施為主，是近年保險資管直接服務(wù)實體經(jīng)濟的重要業(yè)務(wù)形式。

據(jù)了解，該筆融資發(fā)生于2019年，當年11月28日，為滿足萬科金域國際項目建設(shè)及運營的需要，操作該項目的武漢譽天擬向新華資產(chǎn)融資，本金金額不超過26.25億元，期限不超過5年。

根據(jù)期限，這筆融資應于2024年末到期。不過，早在2024年3月初，便有消息傳出，稱萬科正在與險資機構(gòu)談判非標債務(wù)展期。當月，新華資產(chǎn)發(fā)文辟謠，表示市場關(guān)于其與萬科的消息不實，萬科與公司一直保持正常的業(yè)務(wù)合作。

如今這筆融資能夠獲得展期，萬科也增加了底層資產(chǎn)增信。據(jù)萬科最新公告顯示，武漢譽天就本次融資事項，將持有的萬科金域國際項目抵押給新華資產(chǎn)。

與此同時，萬科在公告中還披露了武漢譽天的財務(wù)情況：2024年1月—11月，營業(yè)收入為16459.14萬元，利潤總額為-4257.91萬元，凈利潤為-3389.5萬元。

雖然新華資產(chǎn)這筆融資獲得展期，但接下來萬科的債務(wù)壓力依然很大。Wind數(shù)據(jù)顯示，萬科一年內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計債券到期債券共9只，總規(guī)模達215.9億元。

其中，2025年一季度是萬科的償債高峰，將有98.9億元的境內(nèi)公開債需要兌付。境外債兌付高峰在2025年5月，當月有4.55億美元需要兌付。

萬科方面告訴界面新聞，針對2025年將要到期的公開債務(wù)，萬科會全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續(xù)推進大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應對相關(guān)債務(wù)兌付。

值得一提的是，此次萬科關(guān)于險資債權(quán)投資計劃展期的公告，也再一次令萬科與險資的融資情況成為市場關(guān)注焦點。

此前不久，市場消息稱，中國銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)已要求大型保險公司上報萬科的財務(wù)狀況，以評估其需要多少支持來避免債務(wù)違約。

根據(jù)此前公告，截至2024年11月30日，萬科擔保余額為1168.23億元，占萬科2023年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為46.58%。

在萬科擔保的債務(wù)中，險資是重要的債權(quán)人。據(jù)萬科2023年度第四期中期票據(jù)募集說明書顯示，截至2022年末，排名前十的借款方包括新華資產(chǎn)和泰康資產(chǎn)，其中新華資產(chǎn)的借款金額合計97.82億元，泰康資產(chǎn)借款合計46億元。

從2019年到2023年，共有7家保險機構(gòu)合計登記了23只與萬科有關(guān)的保債計劃，注冊規(guī)模合計為402億元。這7家機構(gòu)包括新華資產(chǎn)、泰康資產(chǎn)、平安資產(chǎn)和平安養(yǎng)老、太平資產(chǎn)、太平洋資產(chǎn)、招商信托資管等。

以新華資產(chǎn)為例，根據(jù)新華保險2023年半年報顯示，在其擁有控制權(quán)的主要結(jié)構(gòu)化主體中，有3只產(chǎn)品與萬科有相關(guān)，分別是新華-萬科武漢不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃、新華-萬科物流基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃（3期）、新華-萬科昆明債權(quán)投資計劃（1期），持有份額均為100%，實收投資款分別為26.25億元、15.77億元、11億元，合計53.02億元。

萬科與泰康資產(chǎn)的融資也發(fā)生在2019年11月。當時，萬科曾發(fā)布公告，萬科為成都、佛山兩地三家子公司三個項目的融資進行了擔保，這三個項目涉及的出資主體為泰康資產(chǎn)。

這三個項目分別為天府萬科云城北地塊項目、天府萬科云城南地塊項目以及萬科薈光大廈項目，分別向泰康資產(chǎn)融資不超過21億元、13億元以及10億元，總金額合計不超過44億元。

公告顯示，上述三個項目的融資期限與新華資產(chǎn)的債權(quán)投資計劃期限一致，均為5年。萬科同樣提供了連帶責任保證擔保。也就是說，泰康這項融資也已到期，萬科對此是否展期目前還未有明確消息。

“新華此次同意展期對萬科來說也是好消息?！比f科一名內(nèi)部人士告訴界面新聞，目前萬科還在與大家保險談，“具體為：展期+增量資金+新增抵押物，萬科要將存量50億元增加到90億元，抵押物價值60多億元?！?/p>

但現(xiàn)在還處于盤資產(chǎn)的階段，大家保險認為萬科目前擁有的資產(chǎn)質(zhì)量不夠優(yōu)質(zhì)，“抵押物價值65億元，萬科想要融資90億元，但是大家保險覺得資產(chǎn)只值45億元?！鄙鲜鋈耸扛嬖V界面新聞，萬科現(xiàn)在能拿出的資產(chǎn)除了商場、寫字樓還有土地、泊寓。

同樣在1月9日晚間，萬科公告了一筆融資擔保事項。公告稱，近期公司控股子公司深圳市泊瀾租賃服務(wù)有限公司向浦發(fā)銀行深圳分行申請貸款10.8億元，期限30年。萬科控股子公司深圳市泊帆住房租賃管理有限公司以其持有的深圳泊瀾100%股權(quán)，為該貸款提供質(zhì)押擔保。目前該筆貸款已經(jīng)完成提款。

知情人士表示，萬科與大家保險目前談的融資事項，大家保險其實并不是直接債權(quán)人。“這50億元是此前泰康和新華資產(chǎn)與萬科之間的融資，大家保險做資產(chǎn)管理人?！睋?jù)了解，大家保險原來的牌照不允許放債，所以通過其他的保險資管放債，屬于正常操作。

現(xiàn)在，大家保險通過大家資管與萬科交易，然后償還大家保險通過泰康資管融資給萬科的資金?！按蠹屹Y管可以做股權(quán)投資?！?/p>

上述人士認為，萬科的化債問題有實質(zhì)性進展，還需要政府的力量促進。另外的難點在于，萬科自身造血能力不足，且沒有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

如果有足夠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，至少萬科會更容易獲得險資企業(yè)的支持。

據(jù)了解，2024年3月以來，多家險資高管赴深圳萬科總部磋商，萬科高管也曾在2月底赴京與險企商談，包括新華資產(chǎn)、中國太保、太平保險、大家保險等。其中，萬科方面的訴求為險資不要提前行權(quán)，而險企則希望萬科增加資產(chǎn)抵押措施。

整體而言，萬科對與險資企業(yè)之間的債務(wù)稍顯從容。

在2024年3月的萬科業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁祝九勝曾表示，險資對萬科的支持方式更多是以債權(quán)投資計劃對應經(jīng)營性業(yè)務(wù)，在期限設(shè)置上以“5+1+1++1……”的形式進行。在面臨是否“+”的選擇時，有時候選擇權(quán)在險資，有時在萬科，有時是雙方的，臨近“+”的時候雙方就會好好商量。

業(yè)內(nèi)認為，此次萬科與新華資產(chǎn)的20.4億元融資率先獲得展期，無疑也是一個風向標，預計接下來其他機構(gòu)的融資也會有類似展期情況，將能在一定程度上減輕萬科的償債壓力，也能有更多的精力促銷售，獲得現(xiàn)金流。

數(shù)據(jù)顯示，2024年前12個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1810.7萬平方米，合同銷售金額為2460.2億元。