2024年是近年來房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化政策最為密集的一年，支持政策釋放之下，市場預(yù)期的修復(fù)也在同步進行。武漢市住房和城市更新局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年武漢新建住房成交107281套，成交面積1225.35萬平方米。

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政接受證券時報記者采訪時表示，2024年是武漢購房政策有史以來最為寬松的一年，武漢樓市“政策市”特征明顯，“5.17”“9.26”兩輪重大舉措落地后，市場都實現(xiàn)了“觸底反彈”，尤其9月底重磅新政出擊，市場應(yīng)聲反彈延續(xù)止跌回穩(wěn)至今。

連日來，證券時報記者走訪武漢多個樓盤看到，去年第四季度“翹尾效應(yīng)”顯著，高品質(zhì)房子成為武漢市場發(fā)展走勢的關(guān)鍵所在。武漢主城區(qū)一些以每平方米3萬元左右入市的準四代或第四代住宅，在幾個月內(nèi)快速售罄。正在銷售的部分準四代樓盤，也受到買房者的追捧。

“翹尾效應(yīng)”顯著

以武昌內(nèi)環(huán)核心區(qū)域一售價在3萬元/平方米的高端改善盤為例，銷售人員向記者介紹，該樓盤2024年5月底首次拿證，6月中旬首開，10月即推出了最后一棟樓，從入市到基本清盤售罄，大概用了7個月時間。

在首開即“上車”該樓盤的業(yè)主郭先生告訴記者，武漢2024年的熱銷盤普遍采用了線下開盤的模式，“現(xiàn)場人很多，也很刺激”。他所購買的155平方米的戶型，成交均價約為33000元/平方米。他朋友后期購買的加推戶型，價格與首開差不多，既沒有降價，漲幅也不大。

而在武漢另一個剛剛亮相的新盤售樓部，銷售人員介紹該盤的亮點包括，邊套戶型優(yōu)化后基本做到“零公攤”甚至“負公攤”，得房率達到95%—103%。比如建筑面積約132平方米的四房戶型，不僅有獨立電梯前室，而且電梯前室的優(yōu)化面積達到11平方米，再加上約8平方米的入戶庭院，僅門口的優(yōu)化面積就達到20平方米，可以實現(xiàn)四房變五房。

“四季度多個高品質(zhì)好房子上市，使得潛在需求被激發(fā)出來?！崩顕硎?，2024年3月開始，武漢全面實施新型住宅設(shè)計創(chuàng)新。下半年開始，多家在漢房企利用“政策紅利”，推出第四代住宅，得房率最高可達109%，項目性價比與市場競爭力顯著提升。武漢三環(huán)內(nèi)新上市的設(shè)計新規(guī)項目，平均去化率達到82%，此類項目成交占比提升，為市場止跌回穩(wěn)起到了關(guān)鍵作用。

數(shù)據(jù)顯示，2024年武漢新建住房成交107281套，面積1225萬平方米，接近2023年10.98萬套、1268萬平方米的水平，初步實現(xiàn)了回穩(wěn)。第四季度單季度新房成交56017套，占全年成交套數(shù)的52.2%，10月、11月、12月新建住房網(wǎng)簽達到10919套、16731套、28331套，實現(xiàn)“三連漲”。

同時在價格方面也出現(xiàn)了積極信號。12月16日，國家統(tǒng)計局公布2024年11月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。在連續(xù)下跌16個月后，武漢新房銷售價格迎來上漲，11月，武漢新房價格環(huán)比上漲0.4%，二手房價格環(huán)比下降0.2%。

土拍呈現(xiàn)“井噴”

值得注意的是，多重因素推動下，2024年歲末武漢土地拍賣呈現(xiàn)“井噴”，12月武漢單月土地成交達424億元，超過此前11個月總和。

特別是12月26日，武漢當天成交各類用地30宗、總金額210.94億元，是2024年度推出土地面積、金額最大的一次拍賣活動。華潤置地、三峽集團、武漢城投集團、華僑城等知名企業(yè)均有斬獲。

此外，多家民企也出手搶地。武漢本土民企愷德集團與四家國央企爭搶武昌團結(jié)路地塊，另一民企偉星地產(chǎn)競價18輪后，以14.93億元拿下漢口核心地塊，溢價率6.04%，這也是這家外來民企時隔三年半以后在武漢的第二次出手。

李國政表示，目前武漢新上市高品質(zhì)項目市場認可度較高，可售貨值提高同時，去化速度也明顯加快，這些積極變化，有利于房企實現(xiàn)有利潤的增長，提升企業(yè)投資意愿，促進武漢土地市場重回正軌。

與此同時，武漢多策并舉盤活存量土地，通過“收調(diào)供”等手段，完善區(qū)域的商住、公服功能。李國政認為，華潤置地、保利、華僑城等眾多房企受益于此，“換倉”之后可以“輕裝上陣”，提高了企業(yè)深耕武漢的決心與信心。

展望2025年，在多位熟悉武漢房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士看來，供需兩端發(fā)力依然是市場回穩(wěn)的主旋律。隨著市場好房子供給增加，市場回到產(chǎn)品與服務(wù)的比拼。另一方面，同一區(qū)域在售老項目和二手房，受到明顯沖擊，需要加大商品房收儲、以舊換新等手段以平衡。

記者注意到，2025年1月1日凌晨，武漢市住房和城市更新局公告，將多項住房支持政策延續(xù)到2025年6月30日，這些政策包括“階段性調(diào)整住房公積金貸款額度”“推行賣舊買新交易新模式”“優(yōu)化個人住房貸款套數(shù)認定標準”“給予階段性購房優(yōu)惠支持”等。