2024年,從宏觀政策釋放強(qiáng)烈信號(hào),到市場(chǎng)去庫存提速,再到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方案逐步落地,房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。
這一年,政策應(yīng)出盡出,首付比例降至歷史最低水平,房貸利率調(diào)整至歷史低位,住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠力度持續(xù)加大。與此同時(shí),“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額近4萬億元,保障房“以購代建”、收回存量土地等創(chuàng)新性政策邁出重要一步,開發(fā)商得以調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)“騰籠換鳥”,努力完成保交付任務(wù),加快債務(wù)重組,重回經(jīng)營正軌。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,當(dāng)前,樓市長(zhǎng)期庫存壓力猶在,但階段性調(diào)整已基本完成,購房者信心正迎來實(shí)質(zhì)性恢復(fù),行業(yè)在重重挑戰(zhàn)中迎來止跌回穩(wěn)新勢(shì)頭。
全年商品房銷售額
或達(dá)10萬億元
2024年,房地產(chǎn)政策的力度和頻率均史無前例。圍繞“穩(wěn)樓市”,一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),截至12月底,全年政策出臺(tái)數(shù)量達(dá)780余條。
政策與市場(chǎng)共振。10月份,上市房企“曬”出的成績(jī)單顯示,單月銷售額環(huán)比增長(zhǎng)基本在50%以上,亦有不少區(qū)域性房企抓住“限購”全面放松時(shí)機(jī),區(qū)域銷售額環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)3倍以上。臨近年底,多個(gè)一線和二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開盤售罄,久違的“日光盤”再現(xiàn),為房企年末“搶收”畫上圓滿句號(hào)。
從全國層面來看,近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提及,10月份、11月份全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng),市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。
“四季度以來,成交量增長(zhǎng)的城市不斷擴(kuò)容?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,不管是新房還是二手房,一線城市還是二三線城市,中心區(qū)域還是外圍區(qū)域,相應(yīng)的市場(chǎng)需求都出現(xiàn)明顯回升,呈現(xiàn)全面回暖趨勢(shì)。
回顧全年市場(chǎng)表現(xiàn),樓市走出了一季度陷冰點(diǎn)、二季度有回暖、三季度回落、四季度現(xiàn)復(fù)蘇的運(yùn)行軌跡。
基于此,中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜預(yù)計(jì),2024年全國商品房銷售面積有望達(dá)9.7億平方米(商品住宅約8億平方米),銷售總額約9.4萬億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則持更為樂觀的態(tài)度,他向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,預(yù)計(jì)2024年商品房銷售面積達(dá)10億平方米,商品房銷售額有望達(dá)到10萬億元。
銷售市場(chǎng)上行,讓房企有了投資擴(kuò)表的動(dòng)力,頭部房企及過去擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)盤面的民營企業(yè)開始下場(chǎng)拿地。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),2024年前11個(gè)月,TOP100企業(yè)拿地總額為7431億元,整體較為謹(jǐn)慎。其中,新變化主要出現(xiàn)在四季度,多地取消限價(jià)政策疊加債券融資規(guī)模有所抬頭,優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度攀升,溢價(jià)率走高,百億元級(jí)地塊涌現(xiàn),經(jīng)營穩(wěn)健房企逆勢(shì)補(bǔ)倉,變身拿地“大戶”。
政策給力,市場(chǎng)有正反饋,企業(yè)投資態(tài)度轉(zhuǎn)向較為積極,房地產(chǎn)行業(yè)開始走向化風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場(chǎng)新時(shí)期。
“收儲(chǔ)存量房+回購閑置土地”
成看點(diǎn)
那么,如何在供求關(guān)系發(fā)生重大變化之際,持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?答案或許來自于兩大發(fā)力點(diǎn),即消化存量與優(yōu)化增量并行,供給、需求雙管齊下。
消化存量體現(xiàn)在三大方面,一是收購存量商品房用作保障性住房;二是抓住100萬套城中村以及危舊房改造的機(jī)會(huì),加速消化存量房產(chǎn);三是收購房企存量閑置土地,盤活存量土地,調(diào)規(guī)后再出讓,拉動(dòng)開發(fā)投資。
7月30日,中共中央政治局會(huì)議提到,支持收購存量商品房用作保障性住房。截至目前,全國超過60個(gè)城市表態(tài)支持“收儲(chǔ)”商品房,超過30個(gè)城市落地首批房源征集細(xì)則,計(jì)劃收購住房達(dá)數(shù)萬套。
為了支持“收儲(chǔ)”,金融配套政策亦在加緊落實(shí)。近期,多地收購存量商品房用作保障房貸款已陸續(xù)落地,金額從數(shù)億元到數(shù)十億元不等。12月初,合肥城建股份發(fā)展有限公司以33.32億元出售了2318套房源,成為第一家“吃螃蟹”的上市公司。
更為積極的變化是,通過貨幣化安置等方式,消化存量房產(chǎn)正在與城中村改造相結(jié)合,持續(xù)釋放規(guī)??捎^的增量購房需求之際,通過房票策略加快消納當(dāng)?shù)卮媪可唐贩浚瑫r(shí)減輕房企資金壓力。
當(dāng)前的金融政策對(duì)于存量商品房收購、存量土地回購、城中村改造給予了強(qiáng)有力支撐。11月份以來,多部門表態(tài)積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度。
四季度以來,深圳華僑城股份有限公司、越秀地產(chǎn)股份有限公司等上市公司接連宣布旗下地塊被收儲(chǔ)。部分被收儲(chǔ)的土地通過完成控規(guī)調(diào)整后再度出讓,從土地端掃清建設(shè)“好房子”的障礙。
“部分房企正與地方部門積極對(duì)接土地調(diào)規(guī),提出針對(duì)性方案,實(shí)現(xiàn)退地或換地,改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,存量土地回購若能真正有效落地,對(duì)于拉動(dòng)開發(fā)投資、緩解企業(yè)資金壓力、提振市場(chǎng)信心作用較大。
消化存量之外,亦要優(yōu)化增量,才能保持供需平衡。當(dāng)前,人們對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”,滿足這部分市場(chǎng)需求是調(diào)整增量的重要方向。
業(yè)內(nèi)對(duì)此達(dá)成的共識(shí):一是合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng),適度削減供地規(guī)模;二是實(shí)施預(yù)供地制度,促進(jìn)地塊信息的公開透明,保證土地出讓充分競(jìng)爭(zhēng);三是在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計(jì)容規(guī)則等出讓規(guī)則,為建設(shè)“好房子”提供支持。
如此一來,供需兩端協(xié)同發(fā)力,加快樓市去庫存,持續(xù)修復(fù)行業(yè)信用鏈條,有望建立更長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房消費(fèi)信心和更為穩(wěn)定的市場(chǎng)向好預(yù)期。
上市房企化債之路
迎曙光
政策高頻“出牌”,市場(chǎng)“峰回路轉(zhuǎn)”,行業(yè)基本面向好,房企化債之路亦迎來曙光。
據(jù)統(tǒng)計(jì),9月份以來,遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司等十余家房企公布了化債或重組方案,多家房企的化債方案獲得超過三分之二債權(quán)人的通過,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清步伐正在提速。
值得關(guān)注的新變化是,過去房企的債務(wù)重組以展期為主,以時(shí)間換空間,雖有部分房企提供債轉(zhuǎn)股重組方案,但整體占比不高。在新一輪債務(wù)重組中,化債策略則從原來的展期為主轉(zhuǎn)向全面削債,主要通過折價(jià)贖回債券和強(qiáng)制轉(zhuǎn)股等方式實(shí)現(xiàn)。
境外債重組通過后,部分房企的境內(nèi)債重組取得突破性進(jìn)展和創(chuàng)新性模式。比如,融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)”)在境內(nèi)債重組方案中提及現(xiàn)金要約收購,計(jì)劃按面值18%的價(jià)格贖回債券,這在房企境內(nèi)債重組中尚屬首例,與轉(zhuǎn)股等其他削債方案相比,這一削債方式更為直接。
“融創(chuàng)此番境內(nèi)債化債方案呈現(xiàn)多元化又兼具務(wù)實(shí)性的特征,將最大程度滿足債權(quán)人的不同訴求,有多家房企均在密切觀察該方案能否走得通。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,若其成功,將為其他多家房企化解境內(nèi)債風(fēng)險(xiǎn)蹚出一條路,無疑有望提升投資者對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的信心。
總體而言,在一系列政策“組合拳”作用下,房地產(chǎn)融資“白名單”擴(kuò)圍、10萬億元地方化債方案落地、房企化債工作取得突破性進(jìn)展……2024年,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)多維度積極信號(hào),呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。
展望未來,北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,在政策強(qiáng)力支持與市場(chǎng)信心逐步回暖的雙重驅(qū)動(dòng)下,樓市回暖的動(dòng)力已明顯增強(qiáng)。接下來,城中村改造、城市更新等領(lǐng)域都孕育著巨大的發(fā)展新機(jī)遇。2025年,房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來更加光明的新前景。