日前，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法》，明確了安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的辦理?xiàng)l件、辦理流程、補(bǔ)繳價(jià)款計(jì)算規(guī)則、繼承方式、婚姻狀況變化下權(quán)利人變更等內(nèi)容。該政策將于2025年1月2日起施行。

政策明確，購(gòu)房人簽訂安居型商品房買(mǎi)賣(mài)合同滿10年，可以按照有關(guān)政策規(guī)定補(bǔ)繳價(jià)款，申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。

依據(jù)新政，購(gòu)房人不申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)，仍可繼續(xù)占有、使用住房。政策也適用于人才住房產(chǎn)權(quán)管理。深圳正在規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，已不再新增規(guī)劃建設(shè)安居型商品房，本次出臺(tái)的政策是解決安居型商品房的歷史遺留問(wèn)題。

中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該政策的出臺(tái)，有助于住房資源的合理分配，政策落地后安居型商品房流轉(zhuǎn)將更為靈活。短期內(nèi)深圳具備取得完全產(chǎn)權(quán)條件并且上市交易的安居型商品房規(guī)模不會(huì)很大，對(duì)商品房市場(chǎng)的影響有限。

滿10年可補(bǔ)差價(jià)上市交易

深圳新出臺(tái)的安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理政策明確，安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)需要滿足四個(gè)申請(qǐng)條件，一是申請(qǐng)人為安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》登記的權(quán)利人，且經(jīng)其他共同權(quán)利人一致書(shū)面同意；二是簽訂安居型商品房買(mǎi)賣(mài)合同滿十年；三是因按揭貸款為該套安居型商品房設(shè)定抵押的，須經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意；四是無(wú)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及安居型商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的不得取得完全產(chǎn)權(quán)的情形。

安居型商品房權(quán)利人申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳價(jià)款，具體計(jì)算公式為：補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格除以70%計(jì)算，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不包含戶內(nèi)裝飾裝修價(jià)格。稅費(fèi)是指權(quán)利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》時(shí)實(shí)際支付的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)。

比如深圳購(gòu)房者以200萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)買(mǎi)一套安居型商品房，原市場(chǎng)價(jià)格則為285.7萬(wàn)元，補(bǔ)繳價(jià)款為（285.7-200）×50%-稅費(fèi)，即約為42.85萬(wàn)元再減去相關(guān)稅費(fèi)。

購(gòu)房人可以根據(jù)自身情況自愿選擇是否要補(bǔ)繳價(jià)款，簽訂安居型商品房買(mǎi)賣(mài)合同滿十年，不取得住房完全產(chǎn)權(quán)的，不需要補(bǔ)繳價(jià)款，該套住房性質(zhì)維持不變，購(gòu)房人仍可按照規(guī)定繼續(xù)占有、使用該套住房，居住權(quán)不受影響。在取得完全產(chǎn)權(quán)前，繼承人仍可以通過(guò)多種方式繼承安居型商品房，比如將住房登記至未在本市擁有政策性住房的繼承人名下。

該新政同樣適用于人才配售的住房產(chǎn)權(quán)管理，人才配售的住房計(jì)算補(bǔ)繳價(jià)款時(shí)，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格按照同等條件下安居型商品房?jī)r(jià)格取值。

孫紅梅表示，深圳第一批安居型商品房入市時(shí)間為2012年，截至目前，此類房源十年限售期已陸續(xù)到來(lái)，部分業(yè)主需要清晰的產(chǎn)權(quán)管理制度。此次推出的安居型商品房管理新規(guī)，有助于住房資源的合理分配，提高了安居型商品房流轉(zhuǎn)的靈活性。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這一新規(guī)通過(guò)明確安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理，讓符合條件的、有交易意愿的購(gòu)房者在獲得完全產(chǎn)權(quán)之后，可以在商品房市場(chǎng)上出售安居型商品房。該政策有助于增加這一類住房的流動(dòng)性，進(jìn)而滿足部分購(gòu)房者的改善性住房需求。

對(duì)商品房市場(chǎng)影響有限

2017年深圳市住房和建設(shè)局在《深圳市安居型商品房定價(jià)實(shí)施細(xì)則》中明確，安居型商品房是深圳保障性住房類別之一，指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷(xiāo)售價(jià)格和轉(zhuǎn)讓年限，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，主要采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式籌集、建設(shè)，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的住房。

據(jù)悉，深圳目前正在規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，已不再新增規(guī)劃建設(shè)安居型商品房，本次出臺(tái)的政策是依法依規(guī)解決安居型商品房歷史遺留問(wèn)題。深圳歷年共出售安居型商品房約7萬(wàn)套、人才住房約1.4萬(wàn)套，根據(jù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間，陸續(xù)在簽訂合同滿10年后達(dá)到取得完全產(chǎn)權(quán)條件，預(yù)計(jì)每年實(shí)際辦理取得完全產(chǎn)權(quán)并且進(jìn)入市場(chǎng)的安居型商品房數(shù)量有限。

據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，11月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度延續(xù)，新房和二手房網(wǎng)簽量合計(jì)超1.5萬(wàn)套。

孫紅梅預(yù)計(jì)，短期內(nèi)能夠取得完全產(chǎn)權(quán)并上市交易的安居型商品房規(guī)模不會(huì)很大，對(duì)商品房的影響十分有限。

近年來(lái)，各地也有共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房推出，但部分城市在相關(guān)住房的管理機(jī)制，尤其是退出機(jī)制方面的政策仍有待完善。

比如北京2017年推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。去年5月，北京發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》，擬明確共有產(chǎn)權(quán)房上市交易細(xì)則，但文件尚未正式出臺(tái)，回購(gòu)方式、回購(gòu)價(jià)格、上市交易流程等還有待進(jìn)一步明確。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院一位分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前多地配售型保障性住房正加速落地，并逐漸代替共有產(chǎn)權(quán)房等其他形式的保障性住房。但對(duì)于已經(jīng)建成的其他保障性住房，更多應(yīng)采取逐步調(diào)整、優(yōu)化管理等方式進(jìn)行完善。

該分析師表示，從這個(gè)意義上看，深圳安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理新規(guī)的出臺(tái)，對(duì)于其他城市存量保障性住房管理具有一定的參考價(jià)值。其他城市可以借鑒深圳的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化之前推出的保障性住房交易等規(guī)定，更好滿足居民的合理住房需求，平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。